Dez questões fundamentais antes de comprar uma casa

Desde que a bolha estourou, na primeira década de 2000, não tinham sido registrados dados tão positivos de compra e venda como os do ano passado: a aquisição de moradias aumentou em mais de 30% em relação a 2020, alcançando níveis similares aos de 2007 (e para este ano, os dados apontam na mesma direção). A recuperação do setor após a pandemia veio acompanhada de 24 trimestres consecutivos de aumentos no preço médio da moradia (de acordo com dados do INE). E, no entanto, a atividade do setor continua mostrando sinais de otimismo.

Mas a indústria do real estate não está isenta de riscos: fatores como o euribor e a inflação, entre outros, estão condicionando em boa medida as decisões dos indivíduos e, por conseguinte, o comportamento do setor. Por isso, em 2022 é importante levar em conta vários aspectos fundamentais antes de adquirir uma casa.

• Financiamento

Geralmente, existem três tipos de financiamentos, em função da taxa de juros (porcentagem que é aplicada ao devedor pela quantidade restante do crédito): os financiamentos de taxa fixa (aos quais é aplicada uma taxa de juros constante durante toda a duração do crédito), de taxa variável ou ajustável (cuja taxa de juros varia de acordo com  um índice de referência) e misto (uma combinação destes dois tipos).

Para o caso das taxas de juros variáveis, o índice de referência mais comum e aceito pelo setor é o euribor (Euro Interbank Offered Rate). Após mais de seis anos em negativo, este ano ele já superou 0%. De fato, nos últimos doze meses subiu 101%: de -0,484% em abril de 2021 para 0,013% em abril deste ano. O motivo? Os especialistas apontam para a guerra na Ucrânia, que exacerbou riscos como a crise da energia e a inflação. Estes números significam, portanto, uma alteração para os financiamentos variáveis aos quais é aplicado o euribor diferencial (parte dos juros que o banco obtém por emprestar o dinheiro), encarecendo as parcelas do financiamento dos compradores.

Evolução do Euribor (1999-2022)

Por isso, na hora de negociar um financiamento, devemos levar em consideração as parcelas que vamos ter que ir pagando (o que é conhecido como amortização), juntamente com os juros associados, até o momento do cancelamento do crédito. Para calcular de forma simples os juros mensais (que serão acrescentados a cada parcela), devemos utilizar a seguinte fórmula: Juros = (quantidade pendente de amortização) x [(% juro) / 12].

• Preço da moradia por metro quadrado

Conforme foi mencionado anteriormente, 2021 foi o ano da recuperação para o setor imobiliário. Como consequência, o preço da moradia aumentounão apenas em termos intermensais (+0,4%), mas também interanuais (+1,7%), alcançando atualmente uma média de mais de 1.900 euros por metro quadrado na Espanha. Porém, as diferenças nesta variável, tanto por regiões como por cidades, e inclusive por distritos, são fundamentais na decisão final.

Basta ver a comparação entre as cidades de Madri e Barcelona (junto com San Sebastián, as cidades mais caras para viver na Espanha) em relação às outras capitais espanholas: neste ano, representaram quase 10% do total de compras e vendas.

Diante desta situação, é recomendável comparar o preço das moradias por metro quadrado em função de sua localização e visualizar a diferença em relação ao valor médio da área, para que tenhamos uma ideia mais clara do preço que estamos pagando.

• Orientação da moradia

Uma das questões que não costuma ser levada em conta pelos compradores é a própria orientação do imóvel. Ainda que possa parecer um assunto fútil, o impacto da luz solar sobre a casa determinará boa parte da conta de calefação e de eletricidade: uma boa orientação solar pode significar até 70% de economia com energia.

• Orientação norte: não é a alternativa de maior sucesso na Espanha, já que devido à pouca entrada de luz durante o inverno, o gasto com calefação será consideravelmente mais elevado.
• Orientação sul: o sol entra nas estações de outono, inverno e primavera (e no verão, somente nas horas de mais calor). É a opção mais recomendável para áreas geográficas com temperaturas mais baixas.
• Orientação leste: costuma ser a opção mais recomendada, já que o sol entra até meio-dia e a própria moradia guarda o calor e vai liberando-o ao longo da tarde.
• Orientação oeste: ao contrário da anterior, representa um gasto extra com energia, especialmente na temporada de verão.

• Casa de obra nova ou de segunda mão?

A decisão de adquirir uma casa acarreta também a questão do tipo de moradia pelo qual queremos nos inclinar: casa nova ou usada? Durante este ano, a compra e venda de casas de segunda mão registrou níveis superiores aos da bolha de 2008, representando atualmente cerca de 80% do total das operações imobiliárias.

Qualquer das duas opções tem suas vantagens e inconvenientes. Se desejamos adquirir uma casa de obra nova, esta provavelmente gozará de uma maior eficiência energética e uma maior garantia de qualidade, embora seu preço seja muito mais alto. Por outro lado, as moradias usadas são uma alternativa mais econômica e costumam contar com localizações mais centrais, mas podem acarretar despesas adicionais para fazer reformas e podem representar um maior gasto com energia.

A nível fiscal, quanto aos financiamentos, os bancos não fazem diferenciação entre estas duas opções. No entanto, ao adquirir uma casa nova, será aplicado o IVA sobre o preço final do imóvel (10%), enquanto sobre uma de segunda mão será aplicado o Imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) (entre 6 e 10%).

• Estado da moradia: reformas?

A necessidade de realizar uma reforma ou não em uma casa é uma das questões mais complicadas de resolver devido ao seu peso sobre o preço final. Dependendo do estado da mesma, o preço pode variar entre 500 e 600 euros por metro quadrado, embora possa disparar até 1.100 euros se a reforma integral incluir materiais de maior qualidade ou se for realizada em casas maiores.

 Portanto, é importante ver se a casa que vamos adquirir precisa de uma reforma integral, parcial ou se está em perfeitas condições.

• Dados gerais do edifício

Além do ano de construção, é conveniente saber se o edifício conta com elevador, despensa, garagem e outras áreas comuns. Também é bom conhecer a diferença entre a superfície útil e a construída, já que podem variar bastante.

• Informações sobre o imóvel

Quando vamos fazer uma visita à nossa possível futura moradia, muitas dúvidas se apresentam, e são fundamentais para ter tudo sob controle caso optemos por comprá-la. Na seguinte lista são mostrados alguns dos documentos, certificados, informações adicionais da moradia… que devemos solicitar:

• Recibos do IBI ou impostos aguardando pagamento.
• Tipo de aquecimento.
• Cargas que incidam sobre a casa (reformas, hipoteca ou chamadas extra do condomínio).
• Seguro de danos.
• Metros quadrados úteis.
• Certificado de Eficiência Energética (CEE).
• Cédula de habitabilidade.
• (Para moradias de mais de 50 anos de antiguidade): Comprovar a Inspeção técnica de edificações (ITE).

• Uso da moradia

Normalmente, a compra de uma casa é motivada por razões muito concretas. De modo geral, existem três motivos (os mais comuns) que levam os espanhóis a optarem por uma casa.

Em primeiro lugar, e o mais comum, é a aquisição como primeira moradia. Costuma ocorrer com aqueles que decidem se deslocar de uma casa para outra, ou com os que se mudam pela primeira vez. De acordo com alguns estudos imobiliários, esta opção costuma ser a mais frequente em adultos de até 44 anos. No entanto, a partir dos 45 anos, a opção da segunda residência é a que ocupa a maior proporção no mercado da compra e venda. Enquanto a primeira moradia tem um fim residencial, esta segunda tem um caráter de férias.

A terceira é focada no âmbito mais financeiro, já que são pessoas que adquirem o imóvel como investimento, alugando-o para obter um lucro no longo prazo. De fato, o setor reconhece que a rentabilidade do aluguel é um motor que ativa a compra como investimento e gera dinamismo no mercado.

• Durante a compra e venda

Na negociação do preço de um imóvel, assim como de suas condições, podemos encontrar duas situações menos frequentes, porém possíveis: a propriedade nua e o usufruto. No caso da primeira, o proprietário transmite a titularidade de sua casa em troca de uma quantia de dinheiro, mas pode continuar utilizando-a enquanto estiver vivo.

Por outro lado, o usufruto permite que alguém more em uma casa sem ser proprietário. Não é uma compra para sempre, mas até que a pessoa usufrutuária (aquela que utiliza a moradia) faleça.

• Gastos extra

A reforma não é a única dor de cabeça na hora de comprar uma casa. Ao valor final do imóvel é preciso acrescentar outros gastos adicionais com os quais às vezes nem sequer contamos e que podem engordar ainda mais nosso orçamento.

Além da orientação solar da moradia, anteriormente descrita, aspectos como o tipo de calefação (central ou individual), as possíveis chamadas extra existentes no próprio condomínio, o Registro da Propriedade (entre 0,1% e 0,25% sobre o preço, aproximadamente), os gastos ordinários de condomínio, a comissão da agência imobiliária (caso seja a intermediária) ou as comissões relacionadas com o financiamento são muito determinantes.

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