Como MAPFRE investe nos melhores imóveis da Europa

É lá que estão concentrados os principais edifícios governamentais tanto da Bélgica quanto da União Europeia. E muito recentemente, um deles, especificamente o localizado no número 23, foi adquirido pela joint venture criada pela MAPFRE com a Swiss Life para investir no mercado imobiliário. Este imóvel, como todos os que foram comprados desde 2018, possui características similares e, por sua vez, servem para definir a estratégia da MAPFRE em investimentos imobiliários: escritórios de elevada qualidade e localizados nas melhores regiões da Europa, o que, por sua vez, significa que eles têm inquilinos reconhecidos. Em resumo, eles têm uma natureza defensiva e são investimentos estáveis ao longo do tempo.

A MAPFRE, como todas as seguradoras, foi um tradicional investidor em ativos imobiliários, pois isto permite diversificar sua carteira com retornos mais elevados que aqueles oferecidos pelos títulos mais conservadores. No caso da MAPFRE, através de MAPFRE Inmuebles, “acumulou-se um know-how nesta área por mais de 40 anos”, segundo Alfredo Muñoz, diretor geral desta unidade. Entretanto, desde 2018 uma mudança de estratégia foi implementada e todos os investimentos efetuados desde então foram canalizados através de fundos imobiliários e com a ajuda dos melhores parceiros internacionais. Isto é conhecido como investimento alternativo. “Isto nos permitiu diversificar os ativos do ponto de vista geográfico e compartilhar os riscos com outros sócios e investidores institucionais”, acrescenta Carlos Díaz, subdiretor geral de MAPFRE Inmuebles.

O procedimento é o seguinte: A MAPFRE e um sócio internacional (partner local do mercado a ser acessado) criam um fundo imobiliário com um capital inicial importante, em alguns casos de até 100 milhões de euros. A partir daí, outros investidores institucionais são incorporados, com um objetivo de retorno de cerca de 4%. Dentro desse fundo, os ativos dos sócios iniciais (que já estavam em carteira) são incorporados ou o mercado é diretamente explorado para adquirir prédios com este capital. “São criados comitês nos fundos, com representação dos principais acionistas, para aprovar a aquisição dessas propriedades. Nós analisamos os edifícios e os visitamos um a um antes de tomar uma decisão”, acrescenta Rafa Saiz, chefe de investimentos de MAPFRE Inmuebles. De fato, tanto nas equipes da MAPFRE quanto nas de seus sócios (na MAPFRE Inmuebles trabalham 40 profissionais) há arquitetos, engenheiros, economistas e advogados, que permitem realizar uma análise exaustiva de todos os ativos. No caso de MAPFRE Inmuebles, a equipe de investimento também foi reforçada no ano passado para encontrar as melhores oportunidades, principalmente no mercado espanhol.

Mas não se trata apenas de identificar o melhor prédio na área mais importante e central de uma cidade, é fundamental sua manutenção para que não perca valor. “Contamos com um departamento técnico que define os projetos que são realizados no prédio. Não é apenas um caso de pintura; o ativo precisa ser bem-posicionado para quando o investimento amadurecer, normalmente em um período aproximado de 10 anos, ele tenha aumentado em valor”, acrescenta Díaz. Além disso, como comenta a equipe de MAPFRE Inmuebles, incluir o componente ESG (siglas de meio ambiente, social e governança) dentro destas remodelações já se tornou uma questão essencial. “Tornou-se uma exigência comercial, além da economia de energia; inquilinos de alto nível demandam uma série de serviços do edifício e, entre eles, está o atendimento a estes critérios de sustentabilidade”, acrescenta Muñoz.

No total, em apenas quatro anos, nove fundos imobiliários foram lançados e há participação em outros. Dentro da seção de investimentos alternativos, foram implementados um fundo de infraestruturas, outro de capital privado e outro de renováveis, em parceria com Iberdrola. No total (majoritariamente imóveis) um capital superior a 1 bilhão de euros foi comprometido, dos quais 70% já foi desembolsado. Entretanto, apesar deste aumento, e dada a natureza conservadora da MAPFRE, este montante ainda representa uma pequena porcentagem do balanço do Grupo, que excede 60 bilhões, e quando comparado com outras grandes seguradoras. De fato, desde 2016 a exposição ao setor permanece estável, porque não apenas são adquiridos imóveis, mas outros são vendidos.

A presença internacional da MAPFRE (com atuação em cerca de 40 países) permitiu que ela se aliasse aos melhores sócios do mundo. Primeiro entrou em contato com GLL, um gestor e investidor imobiliário de referência na Alemanha formado pela joint venture entre Generali e Lend Lease, uma empresa que um ano depois foi adquirida pelo australiano Macquarie. O win desta aliança era claro: A MAPFRE tinha acesso aos melhores imóveis de diferentes mercados europeus, enquanto GLL conseguia captar capital de investidores espanhóis, graças ao atrativo da MAPFRE e à confiança gerada por sua marca. Tanto assim que os principais acionistas dos fundos são concorrentes diretos no setor segurador espanhol. De fato, Macquarie, surpreendido com a rapidez com que a MAPFRE reuniu o dinheiro para o primeiro fundo, quis ir um passo além e montar seu primeiro veículo de infraestruturas na Espanha, também com a seguradora, e um segundo fundo imobiliário em 2022. E esta parceria seguirá com novos projetos no curto prazo.

Além de GLL, também dois fundos foram lançados com Swiss Life. O primeiro deles nasceu com a aquisição de nove prédios em Paris nas melhores áreas da cidade. E, recentemente, incorporaram-se outros três ativos a um deles. A este grupo de grandes jogadores se somou recentemente Munich Re, um dos sócios tradicionais da MAPFRE em outros âmbitos de negócio, e juntos fizeram sua estreia com o primeiro veículo imobiliário.

Por enquanto, o balanço do que foi realizado no departamento, que vem se dotando de novos recursos na área de Transações (aquisição e venda de ativos), é mais que positivo, a ponto de os investidores que entraram no primeiro fundo terem retornado para colocar capital nos seguintes fundos que foram lançados posteriormente (95% do capital de SIEREF I foi repetido no SIEREF II) sem a necessidade de “due diligence”. Isto demonstra, mais uma vez, a confiança em uma marca que já está se tornando referência em outros setores como, neste caso, o imobiliário.

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